안녕하세요, 블루핀입니다.
건물 매입 하자 점검에서 현 상태 매매 특약만 믿고 넘어가면 안 됩니다. 특약은 하자담보책임, 즉 건물의 결함에 대해 매도인이 매수인에게 지는 법적 책임을 줄일 수 있지만, 실제 문구와 협의 경위, 하자의 성질에 따라 면책 범위가 달라집니다. 매도인이 알고도 숨긴 하자까지 없애지는 못하므로, 계약서에 '현 상태 매매'라고 적혀 있어도 인수 전에 하자의 위치와 원인, 수리 이력을 확인하고 보수 범위와 완료 증빙을 잔금 조건에 구체적으로 남겨야 합니다.
하자담보책임은 물건의 결함에 대해 매도인이 매수인에게 지는 법적 책임으로, 건물에 숨은 결함이 있으면 매수인은 법정 요건에 따라 해제나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 보수 범위를 약정했다면 그 범위가 우선하지만, 약정에 따른 보수의무와 법정 담보책임은 구분해 판단합니다. 따라서 보수 약정만으로 책임 범위가 정해지는 것은 아니며, 매도인이 알고도 고지하지 않은 하자라면 법정 담보책임이 남아 있을 수 있어 고지 여부에 따라 판단이 달라집니다.
보이는 흔적과 원인 진단을 구분한다
누수 자국이나 벽 균열 같은 보이는 흔적만 사진으로 찍어 두면 점검을 다 한 것처럼 느끼기 쉽습니다. 하지만 흔적은 결과이고, 원인은 배관 접합부나 옥상 방수층, 외벽 실런트처럼 눈에 잘 띄지 않는 곳에 있는 경우가 많습니다. 보이는 자국만 기록하면 인수 후 같은 자리에서 다시 물이 새도 어느 배관이 문제인지 증명하기 어렵습니다.
그래서 잔금 전 실사에서는 누수·균열과 함께 전기·배관 결함, 옥상 방수층, 외벽 균열, 기계실 상태를 함께 봐야 합니다. 보수 비용은 원인과 범위 진단, 견적에 따라 달라집니다. 예를 들어 옥상 방수층이 들떠 있는데 내부 천장에만 페인트를 덧칠했다면, 비가 오는 계절이 지나야 하자가 다시 드러날 수 있습니다.
따라서 점검 기록에는 흔적 사진과 함께 그 자리가 어떤 설비와 연결되어 있는지, 언제 수리한 흔적이 있는지, 수리 업체나 보수 내역이 남아 있는지를 같이 적어야 합니다. 보이는 상태만 적으면 나중에 원인을 따질 자료가 부족해집니다.
현 상태 특약에 남길 범위를 구체화한다
현 상태 매매 특약은 매수인이 하자에 대해 이의를 제기하지 않는다는 취지로 쓰일 수 있습니다. 이 특약이 있다고 해서 모든 하자 책임이 사라지는 것은 아닙니다. 민법 제584조는 매도인이 담보책임을 면하는 특약을 했어도 매도인이 알고 고지하지 않은 사실에 대해서는 책임을 면하지 못한다고 정합니다.
즉, 매도인이 누수를 알면서 말하지 않았다면 특약 문구가 있어도 손해배상을 청구할 여지가 남습니다. 문제는 매도인이 알고 있었다는 사실을 매수인이 증명하기 어렵다는 점입니다. 그래서 특약을 넣을 때는 '매도인이 고지한 하자 목록'을 계약서에 붙이고, 그 목록에 없는 하자는 특약으로 면책되지 않는다는 문구를 함께 남기는 것이 실무적으로 안전합니다.
특약에서 보수 책임을 누구에게 두느냐에 따라 수리비 부담이 달라집니다. 예를 들어 '옥상 방수 하자는 매도인이 잔금 전에 보수한다'고 적으면 매도인의 보수 책임과 기한이 드러나지만, '옥상 방수 하자는 매수인이 인수한다'고만 적으면 수리비를 매수인이 떠안게 됩니다. 하자별로 보수 주체와 기한, 보수 후 제공할 증빙을 나누어 적으면 책임 범위와 이행 여부를 판단할 기준이 생깁니다.
보수 완료의 증빙과 잔금 조건을 맞춘다
매도인이 보수하기로 한 하자는 잔금을 주기 전에 완료 증빙을 확인합니다. 다만 보수 완료 확인서나 세금계산서, 공사 사진만으로는 실제 보수가 제대로 됐는지 알기 어렵습니다. 잔금 조건에 '보수 완료 후 매수인이 확인하고 잔금을 지급한다'는 문구를 합의해 넣으면, 서류 제출뿐 아니라 매수인의 보수 확인도 잔금 지급 조건이 됩니다.
다만 보수가 미완료라고 해서 일방적으로 잔금 지급을 거절하면 분쟁이 될 수 있으므로, 유보액, 완료 판정 기준, 기한, 불이행 시 처리를 사전에 합의해 두어야 합니다.
예를 들어 지하 기계실 배관에서 누수가 발견됐다고 가정해 보겠습니다. 매도인이 배관 일부를 교체했다고 하면, 교체 부위 사진과 함께 물을 틀었을 때 압력이 유지되는지, 주변에 새는 자국이 없는지를 보수 완료 판단의 근거로 삼습니다. 확인 전에 잔금을 주면 보수가 미완성인 채로 인수하게 될 수 있습니다.
잔금 전 실사와 특약 기재는 인수 후 발견되는 하자에 대한 책임 소재를 가르는 핵심 절차입니다. 매매계약 체결 후 잔금일 이전에 물리적 실사를 하고, 확인한 모든 하자 사항과 책임 주체를 중개대상물 확인·설명서와 매매계약서 특약사항에 기재합니다. 이렇게 남긴 기록은 나중에 해당 하자가 인수 전부터 있었는지 다툴 때 판단 근거가 됩니다.
인수 후 발견하면 원상 기록부터 보존한다
인수 후 하자를 발견하면 바로 수리부터 하기보다 원상 상태를 기록해 두는 것이 먼저입니다. 다만 안전이나 피해 확산을 막기 위한 긴급 조치는 기록 때문에 늦추지 않아야 합니다. 가능한 범위에서 조치 전후 사진과 전문가 진단, 수리 내역을 보존해 두면 나중에 매도인에게 책임을 물을 때 근거가 됩니다.
수리를 먼저 해 버리면 하자가 원래 있었는지, 매수인이 쓰면서 생긴 것인지 구분하기 어려워집니다.
하자담보책임에 기한 권리의 행사 기간은 매수인이 그 사실을 안 날부터 6개월입니다. 이 기간은 해당 하자담보권에 관한 것으로, 청구 내용과 도달 증빙, 요건 및 다른 기간 문제를 법률 전문가와 검토하면 제때 권리를 행사했는지 판단하는 데 도움이 됩니다.
다만 경매로 취득한 건물은 다릅니다. 민법 제580조 제2항은 경매의 경우 하자담보책임 규정을 적용하지 않는다고 정합니다.
결국 현 상태 매매 특약의 면책 범위는 실제 문구와 협의 경위, 하자의 성질에 따라 달라집니다. 다만 매도인이 알고도 고지하지 않은 사실은 민법 제584조의 제한을 받습니다. 인수 전 실사에서 하자의 위치와 원인을 기록하고, 보수 범위와 완료 증빙을 잔금 조건에 묶어 두어야 합니다.
건물 매입 하자 점검과 특약 조건을 정리하다 보면 건물 자체의 노후도나 투자 판단 기준이 함께 궁금해지실 수 있습니다. 아래 글에서 신축과 구축 빌딩의 수익률과 비용을 비교하는 법을 정리해 두었으니 함께 보시면 도움이 됩니다.
현장 확인이나 특약 조건 비교가 필요하시면 블루핀으로 문의해 주시면 상담을 도와드리겠습니다.
감사합니다.