안녕하세요, 기업 이전과 건물 매입 매각을 전문으로 다루고 있는 블루핀입니다.
빌딩 임대현황표를 받아들면 대부분 월세 합계부터 봅니다. 임대현황표는 임차인별 계약 내용을 정리한 표를 뜻합니다. 하지만 월세 합계는 지금 이 순간의 수입일 뿐, 앞으로 이어질 현금흐름을 보여 주지 못합니다.
월세 합계가 높아도 만기가 같은 분기에 몰려 있으면 그 시점에 수입이 급감할 수 있습니다. 반대로 만기가 분산돼 있으면 동시 공실 위험을 나누는 데 도움이 되지만, 임차인 신용이나 연체 여부, 수입 비중도 함께 판단해야 현금흐름을 제대로 가늠할 수 있습니다. 그래서 임대현황표는 월세 합계보다 계약 만료일 분포부터 읽는 것이 순서입니다.
월세 합계에 숨은 계약 만기
임대현황표에서 만료일을 시간순으로 정렬하면 같은 분기나 같은 해에 끝나는 계약이 몇 건인지 쉽게 파악됩니다. 예를 들어 전체 임차인 중 상당수의 만기가 짧은 기간 안에 몰려 있다면, 그 기간에 월세 수입의 상당 부분이 한꺼번에 사라질 수 있습니다.
이때 갱신 여부를 미리 확인하지 않으면 실제 공실 규모를 과소평가하게 됩니다. 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있는 기간은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지입니다. 이 기간에 갱신 의사가 오갔는지 서면으로 대조해야 만기 이후 수입을 현실적으로 계산할 수 있습니다.
임차인별 수입 의존도
월세 합계가 같아도 임차인별 비중에 따라 리스크가 다릅니다. 한 임차인이 전체 월세에서 차지하는 비중이 크다면, 그 임차인의 만기와 갱신 여부가 건물 수입의 상당 부분을 좌우합니다.
임대현황표에서 각 임차인의 월세 비중을 따져 보세요. 비중이 큰 임차인일수록 만료일이 언제인지, 갱신요구권이 남아 있는지, 계약 연차가 10년을 넘었는지를 먼저 확인해야 합니다. 10년이 지나면 법정 갱신요구권 행사 기간은 끝나지만, 실제 갱신 여부는 임대인과 임차인의 합의에 따라 달라지므로 별도로 확인해야 합니다.
만료일과 실제 퇴거 가능일 구분
계약 만료일을 확정 퇴거일로 보면 안 됩니다. 갱신의 종류와 법 적용범위, 계약상 중도해지 조항, 통지 이력을 대조해 확정 만료일과 실제 인도 가능일을 나누어 기록해야 합니다. 만료일이 지나도 임차인이 그대로 남아 월세를 내는 경우가 많습니다.
반대로 갱신이 이뤄졌어도 임차인은 계약이나 법에서 정한 절차에 따라 해지 통고를 할 수 있고, 통고 후 일정 기간이 지나면 퇴거할 수 있습니다. 따라서 만료일 이후의 월세도 확정 수입으로 잡으면 안 됩니다. 실제 퇴거 가능일은 만료일이 아니라 통고 시점과 계약 조건에 따라 달라집니다.
공실 집중 시 필요한 운영 여유
만기가 몰린 구간을 발견하면 그 시점에 공실이 동시에 발생할 때의 현금흐름을 따로 계산해 봐야 합니다. 예를 들어 여러 임차인의 만기가 같은 달이라면, 모두 나간다고 가정했을 때 월세 수입이 얼마나 줄고, 그 공백을 버틸 자금 여유가 있는지 확인합니다.
임대현황표를 검토할 때는 만료일을 시간순으로 정렬해 만기 집중 구간을 찾고, 그다음 각 임차인의 월세 비중과 10년 한도 도달 여부를 확인한 뒤, 갱신 요구·거절·조건 변경 통지가 서면으로 오갔는지를 대조하는 순서로 진행합니다. 만기가 몰린 구간에서는 보증금 반환 시점, 공실 중에도 계속 나가는 운영비, 새 임차인을 들이기 위한 입주공사 지출 시점을 함께 그려야 실제 자금 부담을 알 수 있습니다. 같은 호실이 비어도 그 호실의 월세 비중이 크면 전체 수입에 미치는 영향이 더 크므로, 호실 수만 세지 말고 수입 비중을 곱해 판단해야 합니다.
빌딩 매입 검토 시 임대현황표의 만료일 분포를 먼저 읽는 습관이 현금흐름 리스크를 줄이는 첫걸음입니다.