건물 기준시가 조회는 국세청 홈택스에서 할 수 있으며 일반 건물은 국세청장이 매년 1회 이상 정해 고시하는 세금 계산용 건물 가액을 봅니다. 토지는 개별공시지가로 따로 보지만 토지를 공유하고 구분소유하는 일정한 오피스텔·상업용 건물은 토지와 건물을 합친 고시 가액을 적용합니다.
일반 건물 가액만 조회했다면 토지가 빠져 있다는 점부터 구분합니다.
토지·건물 일괄고시 대상이면 토지가격을 다시 더하지 않습니다.
매매가격 검토와 세금 평가에 쓸 값은 구분해서 봅니다.
임대 중인 건물의 상속·증여 평가에는 임대료 기준 평가액도 필요합니다.
건물 기준시가는 무엇이고 누가 정할까?
일반 건물의 기준시가는 건물 자체의 조건을 반영한 국세청 고시 가액입니다. 소득세법은 새로 지을 때의 가격을 바탕으로 구조와 용도를 반영하고 위치와 신축연도도 고려하도록 정하고 있습니다.
상가나 사무실이라고 모두 토지·건물 일괄고시 대상은 아닙니다. 국세청 손택스의 2026년 안내는 상업용 건물의 대상 지역을 수도권·5대 광역시·세종으로 설명하며 규모 기준은 3,000㎡(약 907평) 또는 100개호입니다. 오피스텔은 전국이 대상이지만 두 유형 모두 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는지 함께 봐야 합니다.
기준시가·공시지가·실거래가는 어떻게 다를까?
빌딩 전체를 얼마에 사고팔지 판단할 때는 일반 건물 기준시가만으로 가격선을 잡기 어렵습니다. 건물이라는 이름으로 조회한 값이라 토지까지 포함된 전체 가격으로 받아들이기 쉽지만 일반 건물과 일괄고시 대상은 포함 범위부터 다릅니다.
값 | 정하는 주체·범위 | 쓰임·매매에서의 역할 |
|---|---|---|
건물 기준시가 | 국세청·일반 건물 또는 일괄고시 | 국세 평가 기준·협상가격과 구분 |
개별공시지가 | 공시된 토지 가격 | 토지 평가·건물 가액과 구분 |
실거래가·감정평가액 | 거래 당사자·감정평가 | 실제 거래금액·평가 목적별 검토 |
블루핀은 가격을 비교할 때 조회한 금액에 토지가 포함됐는지부터 나눠 검토합니다. 포함 범위가 다른 숫자를 나란히 놓으면 가격 차이를 건물의 저평가로 잘못 읽을 수 있기 때문입니다.
매도 호가가 적정한지는 실거래가·호가·감정가를 비교하는 기준으로 이어서 살펴보세요.
기준시가 조회는 어디서 할까?
국세청 홈택스 기준시가 조회 서비스에서 대상 건물의 고시 여부를 살펴보면 됩니다. 손택스 안내에 따르면 일괄고시되지 않은 비주거용 건물은 토지에 개별공시지가를 적용하고 건물에는 별도의 건물 기준시가 계산방법을 적용합니다.
빌딩 매매에서는 어느 값을 언제 쓸까?
매수·매도 협상에서는 실제 거래가격을 검토하고 세금은 세목에 맞는 평가 기준으로 따로 가늠합니다. 국세청 국세법령정보시스템이 제시하는 소득세법상 양도가액은 실제 거래한 가액이므로 조회한 기준시가를 매매대금 대신 임의로 선택할 수 없습니다.
상속·증여는 기준시가보다 인정되는 시가가 있는지를 먼저 봅니다. 상속세 및 증여세법은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가 평가를 원칙으로 하며 법정 요건에 맞는 감정가격 등도 포함합니다. 시가를 산정하기 어려울 때 보충적 평가방법을 적용합니다.
임대 중인 건물은 상속·증여 평가에서 임대료 등을 기준으로 평가한 금액과 법에서 정한 일반 평가금액 중 큰 값을 적용합니다. 상속세 및 증여세법에 따른 비교이므로 이 규칙을 매매가격 협상이나 양도소득세 계산에 그대로 옮기면 안 됩니다.
매수 자금은 매매대금에 취득·보유 비용을 더해 검토하는 편이 좋습니다. 명의를 결정하기 전에는 법인 부동산 취득세와 보유 비용 비교를 이어서 보세요. 매매가격과 세금 검토에 쓸 금액이 섞여 있다면 블루핀에 요청해 주시면 구분해서 비교해 드립니다.
자주 묻는 질문
기준시가 조회 금액으로 취득세와 재산세도 계산하나요?
국세청의 오피스텔·상업용 건물 기준시가는 취득세와 재산세에 적용되지 않습니다. 손택스는 이 값이 국세인 양도·상속·증여세의 과세기준으로 사용된다고 안내하므로 매수·보유 비용은 해당 지방세 기준으로 따로 검토해야 합니다.
개별공시지가가 없는 토지는 어떻게 평가하나요?
소득세법은 관할 세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려해 정해진 방법으로 평가하도록 규정합니다. 주변 토지 가격을 임의로 가져다 적용하는 경우와는 구분됩니다.
한 사람이 토지와 건물을 모두 가진 통빌딩도 일괄 고시 가액으로 보나요?
아닙니다. 소득세법 제99조의 일괄 고시는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 오피스텔·상업용 건물에 적용되므로, 통빌딩은 토지의 개별공시지가와 건물의 기준시가를 따로 확인합니다.
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