cap rate 4.5%는 순영업소득 2억 7천만 원 ÷ 매입가 60억 원

cap rate 4.5%는 건물에서 한 해 실제로 번 돈 2억 7천만 원을 매입가 60억 원으로 나눈 값입니다. 여기서 실제로 번 돈은 순영업소득으로, 임대료와 주차료 같은 영업수입에서 공실·미수·소유자 운영비를 뺀 값입니다. 공실·미수·운영비를 빠뜨리면 cap rate가 실제보다 높게 보입니다.

• cap rate는 순영업소득을 매입가로 나눈 값이며, 예시에서는 2억 7천만 원 ÷ 60억 원 = 4.5%입니다.

• 순영업소득에는 계약 임대료와 반복 부대수입만 더하고 공실·미수·소유자 운영비를 빼야 실제 수익이 됩니다.

• 대출 이자와 원금은 순영업소득에서 빼지 않으며, 자본적 지출도 운영비에 섞지 않습니다.

• 같은 4.5%라도 입지와 임차인 구성, 공실 위험이 다르면 투자 성과가 달라지므로 cap rate 숫자만으로 결정하면 안 됩니다.

IRR은 투자 기간 동안 들어오고 나가는 모든 현금 흐름을 고려해 연평균 수익률로 환산한 값입니다. cap rate가 한 해만 보는 지표라면 IRR은 보유 기간 전체의 수익성을 보여 줍니다.

여기서 실제로 번 돈은 순영업소득을 말합니다. 순영업소득은 건물 운영으로 들어온 돈에서 건물을 유지하는 데 나간 돈을 뺀 값으로, 임대료와 주차료 같은 영업수입에서 운영비를 뺀 값입니다.

캡레이트는 건물을 산 값 대비 한 해에 얼마를 버는지 보여 주는 수익률입니다. 계산식은 캡레이트 = 순영업소득 ÷ 매입가격이고, 여기서 순영업소득을 어떻게 잡느냐에 따라 결론이 갈립니다.

매력적인 수익률, 먼저 의심해야 할 것

캡레이트를 계산할 때 계약 임대료와 반복 부대수입만 더하고 공실과 미수금, 소유자가 직접 부담하는 운영비를 빼지 않으면 순영업소득이 실제보다 크게 잡힐 수 있습니다. 매물 검토 시에는 이러한 항목이 모두 반영되었는지 확인해야 합니다.

블루핀이 매입 검토를 도울 때도 수익률이 좋아 보이는 매물일수록 순영업소득 원장부터 다시 만들어 봅니다. 안내지의 숫자를 그대로 믿지 않고 같은 기준으로 재계산해야 비교가 가능하기 때문입니다.

서울 오피스 캡레이트는 2025년 3분기 기준으로 전체 4.1%였습니다. 권역별로는 CBD 4.2%, GBD 3.8%, YBD 3.9%, 기타 권역 4.4% 수준이라, 4.5%라는 숫자가 서울 평균보다 높은지 어느 권역과 견줘야 하는지 기준선이 생깁니다.

예산이 넉넉하지 않다면 공실 위험이 낮은 중소형 오피스나 안정적인 임차인이 있는 상가를 먼저 보는 편이 낫습니다. 반면 예산이 충분하고 장기 보유를 계획한다면 도심 프라임 오피스처럼 임대료 상승 여력이 큰 자산을 검토할 수 있습니다. 투자 규모에 따라 현실적으로 접근할 수 있는 자산군이 달라지므로, 예산 범위를 먼저 정하고 그에 맞는 매물을 찾아야 합니다.

후보 건물의 조건을 블루핀에 보내 주시면 같은 기준으로 비교해 드립니다. 공실 위험이나 임차인 구성이 다른 매물도 같은 순영업소득 기준으로 다시 계산해 드립니다. 현장 확인이 필요한 항목은 블루핀이 임대차 원장과 관리비 내역을 함께 점검해 드립니다.

다만 같은 4.5%라도 자산의 질은 다릅니다. 서울 도심 프라임 오피스와 지방 중소도시 상가가 모두 5%를 보이더라도 공실 위험과 임차인 구성, 시장 성장성에서 큰 차이가 납니다.

업종별로도 기준이 갈립니다. 오피스는 임대차 기간이 길고 임차인 신용도가 높은 편이라 안정적일 수 있지만, 상가는 경기에 민감하고 공실 위험이 커서 더 높은 수익률을 요구할 수 있습니다. 보유 기간이 짧다면 단기간에 매각하기 쉬운 표준형 오피스가 유리할 수 있고, 길다면 재개발 가능성이나 임대료 상승 여력이 있는 자산을 볼 만합니다.

순영업소득 원장을 다시 구성하는 순서

계산 가정을 표로 정리하면 이렇습니다. 계약 임대료 3억 6천만 원에 반복 부대수입 1천 2백만 원을 더하고, 공실·미수 조정 3천만 원과 소유자 운영비 7천 2백만 원을 빼면 순영업소득은 2억 7천만 원입니다.

순영업소득 2억 7천만 원을 매입가 60억 원으로 나누면 캡레이트는 4.5%가 됩니다. 공실·미수와 운영비를 빠뜨렸다면 순영업소득이 실제보다 크게 잡혀 캡레이트가 높게 보였을 것입니다.

건물이 비어 있는 비율이 높거나 임차인이 자주 바뀌는 건물이라면 계약 임대료와 실제 회수액의 차이가 커질 수 있습니다. 이 차이를 보지 않으면 수익률이 실제보다 높게 읽힐 수 있습니다.

빠진 비용이 캡레이트를 바꾸는 방식

소유자 운영비에는 건물 관리비, 공용 전기료, 보험료, 보유세, 유지 보수비가 들어갑니다. 임차인이 부담하는 관리비와 소유자가 부담하는 운영비를 섞으면 순영업소득이 왜곡됩니다. 예를 들어, 임차인이 내는 전용부 관리비를 소유자 운영비로 잘못 빼면 순영업소득이 과소 계산됩니다.

대출 이자와 원금은 순영업소득에서 빼지 않습니다. 캡레이트는 부채를 쓰지 않았다고 가정한 무차입 기준 수익률이기 때문입니다. 대출 이자를 빼면 순영업소득이 줄어 캡레이트가 낮게 나오고, 자본적 지출을 빼면 반대로 높게 나옵니다.

자본적 지출은 일회성 대규모 지출이라 운영경비가 아니라 별도로 다룹니다. 지붕 교체나 엘리베이터 교체 같은 항목을 운영비에 섞으면 그 해 순영업소득만 크게 줄어 캡레이트가 왜곡됩니다.

한국부동산원의 소득수익률은 실제 계약임대료와 실제 공실률을 반영해 순영업소득을 구하고 기초자산가치로 나눈 값입니다. 반면 자본환원율은 시장임대료 기준으로 100% 입주를 가정하고 시장 평균 공실률을 적용해 산정합니다.

공실률은 전체 임대 면적 가운데 비어 있는 면적의 비율입니다. 이 값이 높을수록 임대 수입이 줄어 순영업소득이 낮아집니다.

같은 정의로 다시 계산하고 나서

캡레이트는 특정 시점의 1년간 순영업소득만 반영하는 스냅샷 지표입니다. 미래 임대료 변동, 공실률 변화, 개발 가능성, 자금 조달 조건, 세금 구조는 반영하지 않습니다. 시장 임대료 변동이나 공실률 추세는 별도로 확인해야 합니다.

대출을 일으켜 매입하는 실제 투자에서는 무차입 기준인 캡레이트만으로 자기자본 수익률을 알 수 없습니다. 투자 기간 전체의 수익률을 보여 주는 IRR(내부수익률)과 자기자본 대비 수익을 보여 주는 ROE(자기자본수익률)로 자금 조달과 보유 기간을 반영해 보완해야 합니다.

순영업소득 다음에 현금흐름을 읽는 순서는 첫 수익형 부동산 검토에서 현금흐름을 읽는 순서에서 이어서 볼 수 있습니다.

신축과 구축의 보유비용 차이가 수익률에 미치는 영향은 신축·구축 빌딩 보유비용 비교법에 정리되어 있습니다.

매입 검토를 맡길 다음 단계는 블루핀 빌딩 매매 서비스에서 조건을 정리해 볼 수 있습니다.

자주 묻는 질문

공실과 미수금은 순영업소득에서 왜 빼나요?

계약 임대료는 받기로 한 금액이고, 실제로 들어오는 현금과 다를 수 있습니다. 공실로 비어 있는 기간과 임차인이 내지 못한 미수금을 빼야 실제 회수 기준의 순영업소득이 됩니다.

대출 이자를 빼면 캡레이트가 어떻게 달라지나요?

대출 이자는 순영업소득에서 빼지 않는 항목입니다. 빼면 순영업소득이 줄어 캡레이트가 낮게 나오고, 무차입 기준으로 다른 매물과 비교할 수 없게 됩니다.

소득수익률과 자본환원율은 뭐가 다른가요?

소득수익률은 실제 계약임대료와 실제 공실률을 반영한 값이고, 자본환원율은 시장임대료에 100% 입주를 가정한 값입니다. 매물 검토 때 받은 수익률이 어느 기준인지 확인해야 합니다.

캡레이트가 같으면 같은 투자일까요?

아닙니다. 캡레이트가 같아도 입지와 임차인 구성, 공실 위험이 다르면 실제 투자 성과는 크게 갈립니다. 캡레이트 숫자만으로 매입을 결정하면 안 됩니다.

캡레이트만으로 장기 투자를 판단해도 되나요?

안 됩니다. 캡레이트는 1년간 순영업소득만 보는 지표라서 임대료 상승 여력이나 리파이낸싱 부담 같은 핵심 변수를 놓칩니다. IRR·ROE·NPV 같은 장기 지표와 함께 봐야 합니다.

정리

같은 정의로 순영업소득을 다시 계산하고, 같은 분모를 쓴 매물끼리 비교해야 합니다. 캡레이트만으로 결론 내지 말고 IRR·ROE와 함께 보는 편이 안전합니다. 감사합니다.

매입 검토를 맡기실 조건을 정리해 주시면 블루핀이 같은 기준으로 순영업소득을 다시 계산하고 현장 확인 항목을 함께 점검해 드립니다.