캡레이트 계산에서 순영업소득을 잘못 잡지 않는 법

안녕하세요, 기업 이전과 건물 매입 매각을 전문으로 다루고 있는 블루핀입니다.

투자심의 자료를 보다 보면 캡레이트 5%라는 숫자만 먼저 눈에 들어오는 경우가 많습니다.

오늘은 캡레이트 계산에서 순영업소득을 잘못 잡지 않는 법을 알아보겠습니다.

1. 캡레이트 계산의 기본 공식

캡레이트는 연간 순영업소득을 부동산 매입가로 나눈 뒤 100을 곱해 구합니다.

계산식으로 쓰면 Cap Rate = (순영업소득 ÷ 부동산 매입가) × 100입니다.

여기서 순영업소득은 임대료와 주차료 같은 영업수입에서 건물을 유지하는 데 드는 운영비용을 뺀 값입니다.

대출이자나 감가상각비, 소득세는 순영업소득에 넣지 않습니다.

이 항목들은 자산의 고유한 수익성을 보는 지표와 성격이 다르기 때문입니다.

2. 순영업소득을 다시 만드는 순서

매물 자료에 적힌 임대료를 그대로 순영업소득으로 쓰면 안 됩니다.

계약 임대료에 반복적으로 들어오는 부대수입을 더하고, 공실과 미수로 빠질 금액을 뺀 뒤 소유자가 부담하는 운영비를 다시 빼야 합니다.

예를 들어 계약 임대료가 3억6,000만원이고 반복 부대수입이 1,200만원이라면 영업수입은 3억7,200만원이 됩니다.

여기서 공실과 미수로 3,000만원이 빠지고 소유자 운영비 7,200만원을 빼면 순영업소득은 2억7,000만원으로 정리됩니다.

이 순영업소득을 매입가 60억원으로 나누면 캡레이트는 4.5%가 됩니다.

임대료 총액만 보고 계산한 수익률과는 꽤 차이가 납니다.

3. 분모를 무엇으로 두는지도 확인해야 합니다

캡레이트 계산에서 분모는 부동산 매입가를 쓰는 것이 기본입니다.

그런데 취득세와 중개보수, 인테리어 공사비까지 더한 총투입원가를 분모로 쓰는 경우도 있습니다.

분모가 커지면 같은 순영업소득이라도 캡레이트는 낮아집니다.

그래서 매물 자료를 비교할 때는 분모가 매입가 기준인지 총투입원가 기준인지 먼저 확인해야 합니다.

기준이 다르면 수익률이 좋아 보이거나 나빠 보이는 착시가 생길 수 있습니다.

4. 캡레이트 수치를 해석할 때 함께 볼 것

캡레이트는 일반적으로 2~10% 범위에서 형성됩니다.

서울 핵심 권역의 프라임급 오피스는 낮은 캡레이트를 보이는 경향이 있고, 도시 외곽 상가나 지방 중소형 빌딩은 높은 캡레이트가 나타나는 경우가 많습니다.

캡레이트가 같다고 해서 투자 위험이 같지는 않습니다.

입지와 자산 유형, 임차인 구성에 따라 공실 위험과 임대 안정성이 크게 달라집니다.

또 캡레이트는 특정 시점의 연간 순영업소득만 반영합니다.

미래 임대료 변동, 공실률 변화, 개발 가능성, 자금 조달 조건, 세금 구조는 반영하지 않습니다.

그래서 장기 보유를 검토한다면 IRR, ROE, NPV 같은 장기 지표와 함께 봐야 합니다.

캡레이트는 현재 수익률의 스냅샷일 뿐입니다.

5. 실무에서 자주 어긋나는 지점

상담을 하다 보면 임대료 총액을 순영업소득으로 착각하는 경우가 많습니다.

공실과 미수, 소유자가 부담하는 운영비가 빠지지 않은 숫자로 수익률을 계산하면 실제 현금흐름과 달라집니다.

또 임차인이 부담하는 관리비를 영업수입에 넣고 다시 운영비에서 빼는 이중 계산도 자주 보입니다.

순영업소득은 소유자 관점에서 남는 돈을 보는 값이므로, 들어오는 돈과 나가는 돈의 주체를 맞춰야 합니다.

임대차계약서와 정산자료, 설비 상태를 확인하지 않으면 반복 운영비와 장기 자본적 지출의 경계도 흔들립니다.

방문하거나 계약하기 전에 임대차계약서와 관리비 정산 내역, 최근 수선 이력을 확인해 보세요.

캡레이트는 같은 기간, 같은 순영업소득 정의, 같은 분모를 쓸 때만 비교할 수 있습니다.

순영업소득을 정확히 잡고 분모 기준을 확인한 뒤, 입지와 임차 안정성, 장기 지표까지 함께 보는 것이 빌딩 매입 판단의 기본입니다.

현장 확인이나 조건 비교가 필요하시면 블루핀으로 문의해 주시면 상담을 도와드리겠습니다.

감사합니다.

참고 자료

• IVSC Standards glossary: Income Approach