안녕하세요, 블루핀입니다.
위반건축물 매입에서는 할인액보다 시정 가능성이 우선 판단 기준입니다. 시정은 법에 어긋난 부분을 없애거나 적법한 상태로 고치는 일입니다. 옥상이나 주차장에 위반 부분이 있다면 현장과 도면을 시정 요구 내용과 대조해 해결 방법과 임차인에게 미칠 영향까지 정리한 상태라야 가격을 판단할 수 있습니다.
할인액과 해결 비용을 바로 비교할 수 없는 이유
할인액이 철거 견적보다 크다는 이유만으로 매입 조건이 유리해지지는 않습니다. 공사 후 임대할 공간이 줄어들거나 사옥 입주가 늦어지면 매입 당시 예상한 건물의 쓰임이 달라집니다. 블루핀은 같은 가격 조건이라면 남길 수 있는 공간부터 판단하는 쪽을 권합니다.
이행강제금은 위반한 부분을 고치라는 요구를 따르지 않아 내는 돈을 말합니다. 건축법에 따르면 시정될 때까지 연 2회 이내에서 조례가 정한 횟수로 반복 부과할 수 있습니다. 철거비처럼 한 번 지출하고 끝나는 비용으로 잡으면 시정이 늦어지는 동안의 부담이 빠집니다.
직접 위반 공사를 하지 않은 매수인도 현재 소유자로서 시정 조치의 대상이 될 수 있습니다. 건축법은 소유자 등에게 해체나 수선을 명할 수 있도록 하고 사용을 금지하거나 제한하는 조치도 두고 있습니다. 매도인이 만든 위반이라는 설명과 매수 후 건물을 계속 쓸 수 있는지는 별개입니다.
이행강제금을 납부했다는 설명도 공간을 그대로 유지할 수 있다는 근거가 되지 않습니다. 납부가 끝났어도 위반 상태가 남아 있다면 공간을 계속 사용할 수 있는지는 미정입니다. 따라서 시정 후 공간이 매수 목적에 맞으면 할인액을 비교할 수 있지만, 목적에 맞지 않으면 매입 조건을 다시 판단할 이유가 있습니다.
대장·시정명령·현장을 한 위치씩 맞춘다
옥상과 주차장의 위반은 위치별로 나누어야 해결 방법이 보입니다. 건축물대장은 건물의 면적과 용도 등을 기록한 공식 서류이며, 시정명령은 관할청이 위반을 어떻게 바로잡으라고 요구했는지 담은 처분입니다. 대장의 표시만 읽고 건물 전체를 같은 상태로 판단하면 공사 범위를 잘못 잡을 수 있습니다.
국토교통부령의 건축물대장 관리 규칙은 위반일자와 위반내용을 기록하고 시정명령 내용도 적도록 합니다. 따라서 어느 위치의 어떤 상태가 문제인지 도면에 짚은 뒤 실제 사용 모습과 맞춰야 합니다. 과거에 시정한 기록이 있다면 지금 눈앞의 공간이 그때 정리된 상태와 같은지도 살펴야 합니다.
대장에 위반 표시가 없더라도 의심되는 증축이나 용도 변경을 넘겨서는 안 됩니다. 해당 규칙상 표시는 시정명령에 따라 기재되므로 아직 드러나지 않은 위반까지 없다고 단정할 수는 없습니다. 옥상에 추가된 공간이나 창고로 쓰는 주차장은 허가된 내용과 실제 상태를 함께 봐야 합니다.
추인은 빠뜨린 허가나 신고 절차를 나중에 보완하는 것을 말합니다. 국토교통부 회답은 절차만 누락했고 현행 건축법령에 맞는 경우를 대상으로 설명합니다. 현재 기준에도 맞지 않는 공간까지 나중에 허가받아 유지할 수 있다고 생각하면 매입 후 사용할 면적부터 어긋납니다.
국토교통부는 이 경우에도 고발이나 이행강제금 부과 등의 행정조치를 먼저 거친 뒤 허가 또는 신고 절차를 진행한다고 안내합니다. 건축 현황과 계획 자료를 바탕으로 관할 허가권자에게 확인한 결과 추인 대상에 해당한다면 공간을 유지하는 방안을 검토할 수 있지만, 해당하지 않으면 그 공간을 계속 쓴다는 전제로 매입을 판단하기 어렵습니다. 추인이 가능하다는 구두 설명만으로 비용과 완료 시점까지 정해졌다고 받아들이기는 어렵습니다.
철거비 외에 비워야 할 공간과 일정도 계산한다
해결 비용은 철거 자체보다 공사 후 어떤 기능을 되찾아야 하는지에 따라 달라집니다. 옥상 구조물을 철거한다면 남는 부분의 방수나 설비 보완이 필요한지 공사 범위에 넣어 보세요. 견적이 싸더라도 필요한 복구가 빠져 있다면 다른 견적과 같은 조건으로 비교한 것이 아닙니다.
주차장 창고는 칸막이를 없애는 것만으로 시정이 끝나는지 따져야 합니다. 법제처 해석은 주차 기능을 차량이 다니고 주차할 수 있는 물리적 상태로 설명하며, 지하주차장의 조명과 기계식주차장의 정상 작동도 포함합니다. 창고 철거 견적에 차량 통행과 주차 기능을 되살리는 작업이 빠져 있다면, 그 견적만으로 시정에 드는 비용을 판단하기 어렵습니다.
옥상 창고를 비워야 하는 경우를 놓고 보면 공사 기간과 임차인이 물건을 옮길 준비 기간은 서로 다릅니다. 철거업체의 작업 일정만 매입 계획에 넣으면 공간을 비우는 협의가 끝나지 않아 착공부터 늦어질 수 있습니다. 공사 전 준비와 공사 후 다시 사용하는 시점까지 이어서 잡아야 합니다.
임차인에게 잘못이 없는데 일부 공간을 사용할 수 없게 되면 사용하지 못하는 부분의 비율에 따른 임대료 감액을 청구할 수 있습니다. 남은 공간으로 임차 목적을 이룰 수 없다면 계약 해지도 가능합니다. 민법에 정해진 권리이므로 철거 면적뿐 아니라 남은 공간에서 영업을 이어갈 수 있는지도 함께 봐야 합니다.
임대수입을 목적으로 산다면 공사 중 줄어드는 월세와 시정 후 받을 수 있는 월세를 나누어 계산하는 편이 좋습니다. 사옥이라면 없애야 할 공간을 제외해도 업무가 가능한지와 예정한 입주 시점을 지킬 수 있는지가 우선입니다. 같은 위반이라도 매수 목적에 따라 감당할 수 있는 조건이 달라집니다.
매도인 시정과 매수인 인수를 나누어 계약한다
해결 범위가 불분명하거나 입주 시점을 늦추기 어렵다면 매도인이 시정을 마친 뒤 넘기는 조건을 먼저 협의하는 편이 낫습니다. 매수인이 인수해 고치는 방식은 공사 범위와 임차인 협의가 구체화되어 있을 때 비교할 수 있습니다. 가격 할인만 적고 누가 언제 무엇을 끝낼지 비워 두면 남은 일이 매수 후 자금 계획을 흔들 수 있습니다.
구분 | 매도인이 시정 | 매수인이 인수 후 시정 |
|---|---|---|
공사 부담 | 완료 범위 명시 | 견적 범위 명시 |
임차인 협의 | 인도 전 이행 조건 | 인수 전 협의 상태 |
완료 증빙 | 잔금 조건에 반영 | 처리 책임과 기한 |
일정 지연 | 잔금·인도 조정 약정 | 추가 비용 부담 약정 |
매도인이 시정한다면 철거 사진만으로 완료 조건을 끝내지 않는 것이 좋습니다. 건축물대장 관리 규칙은 시정되거나 법령 변경으로 적법해진 내용을 기록하고 위반 표시를 삭제하도록 합니다. 관할청의 시정 처리와 대장 반영을 어떤 증빙으로 받을지 잔금 조건에 구체적으로 적어야 합니다.
기존 이행강제금은 매수 후 내려질 시정 조치와 따로 정리해야 합니다. 건축법상 시정하면 새로운 부과는 중지되지만 이미 부과된 금액은 징수합니다. 과거 부과금 전부가 매수인에게 자동으로 넘어온다고 계산하지 말고 처분을 받은 사람과 체납 내역을 확인해 정산 조건을 정해야 합니다.
시정 비용이 정리되어도 줄어든 공간으로 임대수입을 유지하기 어렵다면 가격을 다시 협의하거나 다른 건물을 비교할 이유가 있습니다. 나중에 매도할 때에도 시정 후 남은 공간과 적법한 사용 상태를 기준으로 설명할 수 있어야 합니다. 할인액은 이런 조건을 감당하고도 매수 목적에 맞는지를 판단하는 마지막 비교값입니다.
위반건축물의 할인액은 시정 후 남길 수 있는 공간과 그때까지 부담할 비용이 정리된 뒤 판단해야 합니다.
서류를 대조하는 순서는 매입 전 서류 확인, 시정 후 보유비용은 신축·구축 보유비용 비교에서 이어서 살펴볼 수 있습니다.
감사합니다.