안녕하세요, 기업 이전과 건물 매입 매각을 전문으로 다루고 있는 블루핀입니다.
연간 임대료는 충분해 보였지만 공실과 비용을 넣자 보유 중 쓸 수 있는 돈이 거의 남지 않아 당황하는 분들이 있습니다.
오늘은 수익형 부동산 현금흐름을 주제로 임대료에서 비용을 어떤 순서로 빼야 하는지 살펴보겠습니다.
현금흐름은 건물을 보유하는 동안 실제로 들어오는 돈과 나가는 돈의 차이를 뜻합니다.
1. 임대료 합계가 가리는 보유 잔액
계약서의 임대료 합계는 모든 임차인이 제때 납부하고 예상하지 못한 지출도 없다는 전제에 가깝습니다.
임대료 합계가 아니라 비용과 부채를 뺀 뒤의 잔액이 매입 판단의 출발점입니다.
임대소득이 매수 목적이라면 매각가격이 오르지 않아도 보유를 이어 갈 수 있는 구조인지 먼저 봐야 합니다.
임대수입과 기타수입을 모은 뒤 공실과 미수를 먼저 뺍니다. 이어서 운영비와 수선 예비비를 차감하고 마지막에 대출 원리금을 붙입니다.
자산 유형이 다르면 수익 구조도 달라지므로 오피스와 물류센터를 같은 기준으로 비교하지 않습니다.
2. 총수입에서 공실과 미수 차감
총수입에서 가장 먼저 뺄 항목은 비어 있는 공간의 임대료와 청구했지만 받지 못한 돈입니다.
검토 초기에 정한 대손충당금 비율은 해당 건물의 연체와 회수 기록을 바탕으로 수입 합계에서 차감합니다.
대손충당금은 임대료를 받지 못할 가능성에 대비해 미리 비용으로 잡는 돈입니다.
이 비율은 최소 출발점이며 실제 연체가 있거나 임차인 만기가 몰려 있다면 해당 건물의 기록에 맞춰 높여야 합니다.
임대차 정보는 매도인이 제시한 계약서와 관계 기관에서 확인 가능한 자료를 대조해 누락 여부를 살펴봅니다.
계좌 입금 내역을 미수금 기록과 대조해 실제 회수액을 확인합니다.
블루핀은 첫 검토에서 매입가 대비 수익률보다 실제 입금 내역과 임대차 만기를 먼저 맞춰 봅니다.
서울 오피스는 권역을 나누고 후보 건물의 임차 업종과 만기 분포를 확인해 공실 가정을 세웁니다.
물류센터는 상온과 저온처럼 설비 조건을 나누고 실제 임차 수요와 재임대 가능성을 따로 살펴봅니다.
서울 평균이나 자산군 평균을 그대로 넣으면 후보 건물의 공실 위험이 가려지므로 권역과 임차 수요에 맞는 가정을 써야 합니다.
3. 운영비와 수선 예비비 분리
순영업소득(NOI)은 건물이 금융비용을 내기 전에 벌어들인 운영수익입니다. 한국부동산원은 수입에서 대손충당금과 운영경비를 빼 산정합니다.
운영경비에는 청소비와 시설유지비가 들어갑니다. 수도광열비와 보안비도 소유자 부담분을 확인해야 합니다.
주차와 조경에 쓰는 비용도 포함되며 소유자가 내는 세금과 일반관리비도 빠뜨리면 안 됩니다.
임차인에게 받은 관리비를 수입에 더했다면 관리업체와 설비에 지급한 금액도 같은 기간의 지출로 맞춰야 합니다.
블루핀의 현금흐름 검토에서는 수선 예비비를 평상시 관리비와 분리한 별도 적립 항목으로 둡니다.
수선 책임은 임대차계약과 설비 상태를 함께 살펴 소유자 부담 가능성을 현금흐름에 반영합니다.
현장에서는 노후 설비를 임차인 부담으로만 적어 두었다가 소유자 수선비가 뒤늦게 늘어나는 경우가 있습니다.
4. 대출 상환 뒤 실제 보유 현금
순영업소득을 구했다면 수선 예비비를 뺀 뒤 대출 이자와 원금을 차례로 차감합니다.
이자와 원금 상환은 모두 해당 기간에 현금이 나가는 항목으로 반영합니다.
대출금리 통계를 볼 때는 조사 대상과 기준 시점을 먼저 확인해야 합니다.
이는 전체 대출 환경을 보는 기준이며 실제 담보대출 금리는 차주와 담보 조건에 따라 달라집니다. 운영수익률과 조달비용의 차이가 좁다면 작은 공실에도 잔액이 줄어듭니다.
초기 투입금도 매매대금에서 대출과 승계 보증금을 뺀 금액만으로 잡으면 부족합니다.
취득세는 적용 세율과 요건을 세무 검토로 확인해 초기 투입금에 반영합니다.
중개보수와 법무비를 더하고 건물 실사에 쓴 비용도 반영합니다. 인수 직후 필요한 수선비도 초기 자금에 넣어야 합니다.
보증금 정산액은 실제 지급 시점에 반영하며 취득과 매각에 드는 지출도 발생한 연도의 별도 현금흐름으로 둡니다.
이렇게 구한 실제 자기자본을 분모로 삼으면 비용 구조에 따라 광고 수익률보다 투자자가 체감하는 수익률이 낮아질 수 있습니다.
5. 금리와 공실 변화의 중단 기준
마지막에는 현재 조건을 그대로 연장하지 말고 불리한 변화가 생긴 경우에도 보유가 가능한지 확인합니다.
임대차 만기에 맞춰 공실 기간을 달리 넣어 봅니다. 금리 재산정 시점과 예정된 설비 교체도 해당 연도에 반영합니다.
미래 현금흐름을 현재 시점에서 비교할 때는 적용한 가정과 계산 기준을 일관되게 맞춰야 합니다.
공실과 수선을 보수적으로 반영한 뒤 예비비와 원리금을 뺀 잔액이 사전에 정한 예비자금 기준을 밑도는 조건을 매입 중단선으로 정합니다.
보유 중 적자를 매각차익으로 메운다는 가정은 별도 시나리오로 두고, 예상 처분가격을 낮춰도 계획이 유지되는지 확인합니다.
한국부동산원의 수익률은 차입 전 건물 수익력을 비교하기 좋지만 실제 원리금과 임차인 만기 집중을 반영한 개인별 현금흐름은 아닙니다.
공실률과 함께 환산임대료도 보세요. 환산임대료는 보증금을 월세처럼 바꾸어 임대 조건을 같은 기준으로 비교한 금액입니다.
소득수익률은 처음 평가한 자산가치에 비해 운영으로 얼마를 벌었는지 보여 줍니다. 자본수익률은 가격 변화에서 생긴 몫이며 두 수익률의 합이 투자수익률입니다.
차입 비중이 높고 예비자금이 적다면 같은 공실·수선 위험에서도 상환 뒤 잔액이 부족한 후보는 보류합니다. 차입 비중이 낮고 장기 보유할 계획이라면 임대료 회수와 만기 분포, 소유자 부담 비용을 확인한 뒤 위험을 감당할 수 있는 후보만 현장 실사와 가격 협의로 넘깁니다.