안녕하세요, 기업이전 중개 전문 블루핀입니다.
임차의향서에 서명하기 전에는 지금 확정하는 조건과 본계약 때 결정할 조건부터 나눠 읽어야 합니다. 여기에 협상 중 지켜야 할 약속과 비용부담이 따로 있는지를 살펴보면 서명으로 받아들이는 책임의 범위가 보입니다.
오늘은 임차의향서 LOI 서명 전에 구속력과 비용 책임을 가르는 문구를 알아보겠습니다.
임차의향서 LOI는 사무실을 빌리고 싶다는 의사와 희망 조건을 임대인에게 전달하는 문서입니다. 구속력은 그 문서에 적힌 약속을 법적으로 지켜야 하는 효력을 뜻합니다.
1. 문서 제목보다 중요한 확정 의사
사무실 협상에서 의향서는 희망 조건을 제안하는 출발점으로 쓰이지만, 제출했다는 사실만으로 계약 성립 여부가 정해지지는 않습니다. 금액이 상세히 적혀 있는지보다 그 조건으로 당장 계약하겠다는 뜻까지 서로 받아들였는지가 판단 기준입니다.
계약이 성립하려면 중요한 조건에 뜻이 맞아야 하고, 당사자가 계약 성립의 전제로 특별히 내세운 사항에도 합의가 필요합니다. 대법원 2001다53059 판결이 설명한 기준으로서 임대료 합의와 내부 승인 유보를 구분해 읽어야 하는 이유입니다.
따라서 희망 층과 사용할 공간이 특정되어 있어도 본계약 체결이나 회사 승인을 전제로 남겨 두었는지 살펴야 합니다. 반대로 중요한 조건을 확정하고 즉시 약속을 지키겠다는 내용이라면 의향서라는 제목만 믿고 자유롭게 철회할 수 있다고 보기는 어렵습니다.
임차확약서 LOC는 임차하겠다는 약속을 담는 문서라는 뜻입니다. 다만 LOI와 LOC를 이름만으로 책임 없는 문서와 책임 있는 문서로 가르기보다 실제 조항과 주고받은 의사를 함께 읽어야 합니다.
2. 비구속 문구와 별도 의무의 적용 범위
비구속 문구는 적힌 내용에 법적으로 따를 의무를 부과하지 않겠다는 표현입니다. 다만 그 대상이 임대차 조건에 한정되는지 문서 전체에 미치는지에 따라 별도로 남는 약속이 달라집니다.
블루핀은 본계약 체결 의무를 유보하는 문장과 협상 중 적용되는 의무를 정한 문장을 먼저 나눠 보시길 권합니다. 임대차계약 체결을 미뤄 둔 상태에서도 다른 사무실과 협상하지 않거나 받은 정보를 외부에 공개하지 않겠다는 약속은 별도로 문제 될 수 있기 때문입니다.
‘법적 구속력이 없다’는 문장이 눈에 잘 띄면 뒤에 붙은 예외까지 효력이 없다고 읽기 쉽습니다. 특히 다른 조항에서 ‘서명일부터 적용한다’고 정했다면 두 문장의 대상이 같은지부터 맞춰 보고, 해석이 충돌하는 부분은 서명 전에 수정안을 받아 두는 편이 좋습니다.
3. 독점 협상과 비밀유지 및 비용부담의 종료 조건
독점 협상은 일정한 범위에서 다른 상대와의 협상을 제한하는 약속입니다. 임대인의 다른 임차인 모집을 막는 내용인지 우리 회사의 다른 사무실 협상을 막는 내용인지에 따라 확보하는 기회와 포기하는 선택지가 달라집니다.
이전 일정이 촉박한 회사라면 협상 제한의 종료 조건을 특히 살펴야 합니다. 시작일과 종료일뿐 아니라 핵심 조건에 합의하지 못했을 때 빠져나올 수 있는지에 따라 다른 사무실을 구할 시간이 달라지므로, 단순히 ‘우선협상’이라는 표현만으로 유리한 조건이라고 판단하기는 어렵습니다.
예를 들어 사무실 출입구를 분리할 수 있어야 입주하는 회사가 다른 공간과의 협상을 멈추기로 한 상황을 생각해 보겠습니다. 출입구 공사 가능 여부를 결정하지 않은 채 협상만 묶으면 대체 공간을 놓칠 수 있으므로 공사 조건이 맞지 않을 때의 종료 방법을 함께 정하는 편이 좋습니다.
비밀유지는 협상하며 받은 정보를 정해진 범위 밖으로 알리거나 사용하지 않겠다는 약속입니다. 사업자등록증이나 회사 소개서를 제출할 때는 보호할 정보의 범위를 정하고 외부 자문사에 전달하려면 사전 서면 동의가 필요한지도 구분해 두세요.
정보를 주고받는 기간과 비밀을 지켜야 하는 기간은 따로 읽어야 합니다. 문서가 만료된 뒤에도 비밀유지가 이어지도록 적혀 있다면 그 종료 시점까지 자료 취급을 관리해야 하므로 자동 연장 여부와 서면 갱신 조건도 함께 보아야 합니다.
비용부담은 누가 어떤 작업을 요청했고 계약이 무산되면 누가 지출을 떠안는지까지 구체적이어야 합니다. 각자 부담한다는 조건과 상대방 요청으로 발생한 비용을 정산한다는 조건은 준비 단계에서 승인할 수 있는 지출의 범위가 달라집니다.
4. 서명 전 미합의 조건과 협상 기록의 정리
마지막에는 희망 조건을 적은 부분과 상대방이 실제로 받아들인 부분을 대조해 보세요. 보증금과 임대료에 동의했더라도 관리비 산정 방식이나 임대료 면제 조건이 남아 있다면 월 부담과 입주 예산을 확정하기 어렵습니다.
임대인이 내용을 고쳐 회신했다면 변경된 조건과 아직 합의하지 않은 조건을 나눠 기록하고, 서로 동의한 범위를 확인하세요.
본계약이 성립하지 않았더라도 계약될 것이라는 정당한 믿음을 준 뒤 상당한 이유 없이 협상을 깨서 손해를 입히면 책임이 생길 수 있습니다. 앞서 본 대법원 판결의 재산상 배상 기준은 그 믿음이 없었다면 쓰지 않았을 비용에 해당하는 신뢰손해입니다.
반면 확고한 신뢰가 생기기 전의 제안서나 견적서 작성비는 그 판결에서 배상 범위와 구별했고 계약으로 얻었을 기대이익도 같은 방식으로 청구할 수는 없다고 보았습니다. 따라서 비용 명칭만으로 결론 내리지 말고 지출 시점과 상대방 요청 내용을 영수증 등 증빙과 연결해 두는 것이 좋습니다.
블루핀은 승인되지 않은 조건을 분명히 남긴 다음 그 상태에서 허용할 협상과 지출을 정하는 순서를 권합니다. 최종 서명본만으로는 그동안 어떤 믿음을 주고받았는지 설명하기 어려우므로 수정본과 회신 기록까지 함께 보아야 책임의 범위를 판단할 수 있습니다.
감사합니다.