안녕하세요, 블루핀입니다.
사무실 전대차는 빌린 사무실을 다른 회사에 다시 빌려주는 계약으로, 원칙적으로 원래 공간을 빌려준 임대인의 동의를 받아야 합니다. 먼저 원계약에서 허용한 범위를 살피고 전대계약의 사용 공간과 기간을 맞춰야 합니다. 보증금 반환과 관리 책임도 따로 정해야 하며 기존 임차인의 책임은 전대 후에도 자동으로 사라지지 않습니다.
임대인·전대인·전차인은 계약 상대가 다릅니다
다시 빌려주는 기존 임차인이 전대인이고, 그 공간에 새로 들어오는 회사가 전차인입니다. 일반 임대차에서는 임대인과 입주 회사가 직접 계약하지만 전대차에서는 기존 임차인이 새 입주 회사의 계약 상대가 됩니다.
새 입주 회사가 들어와도 기존 임차인이 계약에서 빠지는 것은 아닙니다. 법제처 생활법령정보는 전대계약이 생긴 뒤에도 임대인과 기존 임차인의 계약 관계가 유지된다고 설명합니다. 따라서 중도 퇴거를 위해 전대를 선택해 사무실을 비웠더라도, 그것만으로 계약상 책임에서 벗어났다고 볼 수는 없습니다.
임대인 동의를 받은 전차인은 임대인에게도 직접 의무를 부담하지만, 임대인이 기존 임차인에게 책임을 물을 권리도 남습니다. 국가법령정보센터의 민법 제630조에 정해진 내용입니다. 전차인에게 월세와 관리를 맡겼다는 이유만으로 기존 임차인이 원계약의 이행 상태를 놓아서는 안 됩니다.
전대차는 남는 공간의 임대료 부담을 나누거나 프로젝트 기간에 맞춰 입주할 때 검토할 만합니다. 반면 기존 임차인이 모든 책임을 끝내고 나가려는 상황이라면 전대만으로 그 목적을 이루기 어렵습니다. 공유오피스처럼 좌석이나 작은 사무실을 제공하는 형태도 이름만 보고 판단하지 말고 실제 계약 상대와 제공 범위를 살펴야 합니다.
임대인 동의는 실제 사용 범위까지 맞아야 합니다
동의서가 있어도 허용한 공간과 입주하려는 공간이 다르면 그대로 진행하기 어렵습니다. 블루핀은 같은 조건이라면 월세보다 원계약의 전대 허용 범위를 먼저 봅니다. 사용 권리가 불안정하면 낮은 월세로 아낄 비용보다 재이전에 필요한 부담이 커질 수 있기 때문입니다.
임대인 동의가 없다고 전대계약 자체가 곧바로 무효가 되는 것은 아닙니다. 법제처 생활법령정보에 따르면 계약 당사자 사이의 권리와 의무는 성립하지만, 원칙적으로 임대인에게 전대차를 주장할 수 없고 무단 전대를 이유로 원계약이 해지될 수 있습니다. 따라서 전대계약이 성립했더라도 임대인 동의가 없다면 계속 입주할 수 있다고 단정하기는 어렵습니다.
동의는 말이나 행동으로도 인정될 수 있지만 동의받았다는 사실은 임차인과 전차인이 입증해야 한다는 것이 생활법령정보의 설명입니다. 서면에 사용 회사와 구역, 사용 목적과 허용 기간이 명확하게 적혀 있고 전대계약과 일치하면 동의받은 범위를 설명하기 수월합니다. 반면 기재 내용이 모호하거나 전대계약과 다르면 실제 사용 조건까지 동의받았는지 불분명해집니다.
일부만 빌려준다는 이유로 동의가 필요 없다고 단정해서도 안 됩니다. 국가법령정보센터의 민법 제632조는 건물의 작은 일부인 ‘소부분’을 사용하게 하는 경우에 예외를 두지만, 일률적인 면적 비율은 정하지 않습니다. 따라서 유리 칸막이로 나뉘어 있어도 실제 사용 범위가 소부분에 해당하는지, 원계약에 별도 약정이 있는지에 따라 동의 필요 여부에 대한 판단이 달라집니다.
공간을 나눠도 설비와 비용은 함께 남을 수 있습니다
전대계약에는 독점해서 쓰는 구역과 함께 쓰는 시설을 나누어 적는 편이 좋습니다. 책상을 놓는 범위만 정하면 복도 이용이나 냉난방 가동을 두고 서로 다른 기대를 할 수 있습니다. 임대료가 같아도 공용 설비 비용을 어떻게 나누느냐에 따라 실제 월 부담은 달라집니다.
예를 들어 유리 칸막이로 업무 구역은 나눴지만 냉난방은 함께 사용하는 사무실을 가정해 보겠습니다. 한 회사만 늦게까지 근무한다면 면적에 따라 비용을 나누는 방식이 사용 시간을 충분히 반영하지 못할 수 있습니다. 공간의 경계가 뚜렷해 보여도 설비 운영까지 분리됐다고 보기 어려운 이유입니다.
냉난방비를 정액으로 받는다면 포함되는 가동 시간과 추가 사용료가 생기는 조건을 정해 두세요. 실제 발생한 비용을 나누는 방식이라면 배분 기준과 정산 자료를 서로 볼 수 있어야 합니다. 금액만 합의하고 계산 근거를 비워 두면 사용량이 달라졌을 때 다시 협의해야 합니다.
설비가 고장 났을 때 연락을 맡을 회사와 수리비를 부담할 회사도 구분해 두는 것이 좋습니다. 원상복구는 전차인이 설치한 부분부터 범위를 정해 보세요. 전대계약에서 정한 부담이 원계약의 복구 의무를 모두 해결하는지까지 대조해야 기존 임차인에게 남을 비용을 가늠할 수 있습니다.
원상복구는 공간을 사용하면서 설치하거나 바꾼 부분을 계약에서 정한 원래 상태로 되돌리는 일입니다.
원계약이 끝나는 이유와 보증금 반환 계획을 함께 봅니다
전대계약에 긴 기간을 적어도 원계약 종료와 무관하게 사용할 수 있는 것은 아닙니다. 법제처 생활법령정보는 원계약이 기간만료 등으로 끝나는 경우와 서로 합의해 종료하는 경우를 구분합니다. 특히 임대인 동의를 받은 전대차는 합의해지만으로 전차인의 권리가 소멸하지 않는다고 설명합니다.
반면 기존 임차인이 월세 지급 같은 의무를 지키지 않아 원계약이 해지되면 결론이 달라집니다. 대법원은 임대인 동의를 받은 전차인도 특별한 사정이 없다면 임대인에게 전대인에 대한 권리를 주장할 수 없다고 판단했습니다. 관련 근거는 90다카24939 판결로, 합의해지에 대한 보호를 연체로 인한 해지까지 넓혀 생각해서는 안 됩니다.
상가건물 임대차보호법이 적용되는 원계약에서는 밀린 임대료가 3기분에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 국가법령정보센터의 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따른 기준으로, ‘기’는 약정한 임대료 지급 주기를 뜻합니다. 단순히 연체 횟수를 세기보다 누적된 미납액을 봐야 합니다.
따라서 전차인이 자기 월세를 냈어도 원계약의 연체액이 3기분에 달하는지는 별도로 살펴야 합니다. 전차인의 납부 내역만으로 기존 임차인이 임대인에게도 지급했다고 알 수는 없기 때문입니다. 원계약의 납부 증빙을 공유하는 방법과 연체가 생겼을 때 알리는 방식을 미리 정해 두는 편이 좋습니다.
보증금은 전대계약 상대인 전대인에게 반환받는 구조를 기본으로 검토해야 합니다. 임대인 동의서만으로 건물주가 전차인의 보증금까지 돌려주기로 했다고 볼 수는 없습니다. 전대인이 원계약 보증금을 받아야 반환할 수 있다고 한다면 두 계약의 반환 시점 사이에 자금 공백이 생기는지도 따져야 합니다.
계약 전에는 원계약의 남은 기간을 먼저 보고 동의서의 허용 기간과 전대계약 종료일을 대조해 보세요. 이어 보증금을 돌려줄 재원과 지급 시점을 맞추고 정산할 비용의 범위를 정하는 순서가 좋습니다. 원계약이 갱신되거나 조건이 바뀔 때 전대계약도 어떻게 조정할지 적어 두면 사용 기간과 반환 계획이 따로 움직이는 일을 줄일 수 있습니다.
사무실 전대차는 임대인이 허용한 범위 안에서 사용 조건을 맞추고, 원계약이 유지되는지와 보증금 반환 책임까지 함께 봐야 합니다. 감사합니다.