GBD·CBD·YBD 공실률은 후보를 고르는 답이 아니라 협상 환경을 읽는 배경으로 씁니다. 공실률은 전체 사무실 중 비어 있는 면적의 비율을 뜻합니다. 2026년 서울 오피스 공실률은 GBD가 1.7%로 가장 낮고 CBD는 8~10%까지 오를 전망이라, 같은 서울이라도 권역에 따라 임대인이 내미는 조건이 완전히 다릅니다.
따라서 공실률이 높은 권역이라는 이유만으로 후보를 넓히면 안 됩니다. 실제 제안서는 렌트프리(임대인이 월 임대료를 일정 기간 받지 않는 혜택)와 전용률, 입주시점이 달라 단순 비교가 어렵기 때문에, 같은 면적과 계약기간 기준으로 총점유비용을 다시 계산합니다. 이 계산을 하면 명목 임대료가 낮아 보여도 혜택이 적은 건물과 임대료는 높지만 렌트프리가 긴 건물의 유불리가 갈립니다.
공실률이 후보 선택을 대신하지 못한 장면
상담을 하다 보면 한 권역의 공실률이 높다는 보고만 보고 후보를 넓히는 경우가 많습니다. 그런데 막상 받은 제안서를 놓고 보면 렌트프리 기간과 전용률, 입주 가능 시점이 제각각이라 어느 건물이 유리한지 가늠하기 어렵습니다.
공실률은 시장 전체의 온도를 보여줄 뿐, 내가 낼 월 고정비와 입주 일정을 정해주지는 않습니다. 권역 통계를 협상력 가늠 재료로 두고 실제 선택은 후보별 조건을 같은 기준으로 환산하면, 명목 임대료가 낮아 보여도 혜택이 적은 건물과 임대료는 높지만 렌트프리가 긴 건물의 유불리가 갈립니다.
통계의 기준일과 자산 등급을 먼저 확인해야
권역별 공실률을 비교하기 전에 그 숫자가 어떤 기준으로 집계됐는지 확인합니다. 한국부동산원 조사는 오피스 임대료를 3층~최고층 기준으로 산정해 2026년 2분기 서울 공실률을 5.4%로 발표했는데, 이는 전국 평균 9.0%보다 크게 낮은 값입니다. 기준일과 자산 등급이 다르면 같은 권역이라도 숫자가 달라져 협상력 판단이 뒤집힐 수 있습니다.
반면 세빌스코리아 전망은 CBD 8~10%, YBD 3~5%로 권역별로 나눠 보고, 쿠시먼앤드웨이크필드는 A급 오피스만 따로 집계해 CBD 9.0%, GBD 3.1%로 발표했습니다. 같은 서울이라도 조사기관과 등급 기준에 따라 숫자가 달라지므로, 후보 건물이 속한 권역과 등급의 수급을 따로 봐야 합니다.
권역 | 공실률 | 협상 환경 |
|---|---|---|
GBD | 1.7% | 공급 부족, 빠른 결정 필요 |
CBD | 8~10% | 렌트프리·핏아웃 제공 |
YBD | 3~5% | 안정적, 대안 입지 |
권역별 공급과 협상 환경을 해석하는 법
GBD는 프라임급 대형 오피스 공실률이 1% 수준으로 공급 부족 상태입니다. 토스가 신논현역 오퍼스459를 통임대한 사례처럼, 좋은 매물은 공개되기도 전에 계약이 검토되는 경우가 많아 입주시점과 추가 공사 비용을 미리 확인하고 빠르게 움직여야 합니다.
CBD는 2025년 하반기부터 대형 빌딩이 줄지어 완공되며 공실률이 8~10%까지 올랐습니다. 이 때문에 임대인들이 기존 임차인 유지에 집중하면서, 신규 유치를 위해 렌트프리나 인테리어 비용 지원 같은 혜택을 적극적으로 내미는 흐름입니다.
YBD는 2024년 TP타워와 앵커원 공급이 마무리된 뒤 공실률 3~5%로 안정됐습니다. 금융사뿐 아니라 SAP코리아, 레페리 같은 IT·전문서비스 기업이 여의도로 이동하면서, 강남의 대안 입지로 검토하는 사례가 늘고 있습니다.
실제 후보는 총점유비용으로 다시 계산해야
권역 공실률이 아무리 좋아도, 내 후보 건물의 월 고정비는 다를 수 있습니다. 그래서 같은 면적과 계약기간 기준으로 NOC(실질 임대비용)를 계산해 비교해야 합니다. NOC는 월 임대료와 관리비를 더한 뒤 렌트프리로 아낀 금액을 계약기간으로 나눠 반영한 값입니다.
계산식은 NOC = (월 총임대료 + 월 총관리비) × 계약개월 수 − 렌트프리 혜택 ÷ 계약개월 수입니다. 이렇게 환산하면 명목 임대료가 낮아 보여도 혜택이 적은 건물과, 임대료는 높지만 렌트프리가 긴 건물을 같은 기준으로 견줄 수 있습니다.
후보별 NOC 계산과 전용면적 비교는 NOC 사무실 비용 계산·비교법에서 자세히 다룹니다. 권역 통계만으로 후보를 정하지 말고, 이 계산을 먼저 해보는 편이 안전합니다.
통근·입주·확장 조건으로 최종 좁히기
총점유비용이 비슷하다면 통근과 입주시점, 확장 조건으로 후보를 좁힙니다. 특히 GBD는 대형 공실이 생겨도 2~3분기 안에 해소되는 흐름이 반복됐으므로, 지금 공실이 보인다고 느긋하게 기다리면 입주 시점에 원하는 매물이 사라질 수 있습니다.
CBD 신축 오피스는 준공 직후 공실률이 높아도 1~1.5년 안에 임대가 안정화되는 패턴을 보입니다. 따라서 입주 예정 시점의 공실을 기준으로 삼고, 그때까지 비어 있을 가능성과 렌트프리 조건을 함께 확인해야 합니다.
통근은 직원 분포와 권역별 교통 접근성을 함께 봐야 합니다. 강남과 성수 인근 스타트업 입지 조건은 강남 성수 스타트업 사무실, 우리 팀에 맞는 입지와 비용 비교 기준에서 팀 조건별로 정리했습니다.
확장성은 계약기간과 옵션 조항을 확인해야 합니다. 같은 건물에서 넓은 층으로 옮길 수 있는지, 인접 공간을 추가로 계약할 수 있는지에 따라 2~3년 뒤 비용이 크게 달라집니다.
자주 묻는 질문
공실률이 높은 권역이 무조건 유리한가요?
아닙니다. 공실률이 높으면 렌트프리나 핏아웃 같은 혜택을 받을 여지는 커지지만, 입주시점에 원하는 면적이 남아 있지 않을 수 있습니다. 특히 CBD는 신축 공실이 1~1.5년 안에 해소되는 패턴이라, 계약 시점의 공실과 입주 시점의 공실이 다를 수 있다는 점을 반영해야 합니다.
NOC는 어떻게 계산하나요?
월 임대료와 관리비를 더한 총액에 계약 개월 수를 곱한 뒤, 렌트프리로 아낀 금액을 빼고 다시 계약 개월 수로 나눕니다. 이렇게 하면 렌트프리 기간이 다른 후보를 같은 기준으로 비교할 수 있습니다.
공실률 말고 함께 봐야 할 지표가 있나요?
순흡수면적을 함께 봐야 합니다. 2025년 서울 오피스 순흡수면적은 약 -1만3200㎡(약 968평)로 최근 10년 중 유일하게 감소했는데, 이는 CBD에서 SK그룹 계열사 이전으로 대형 공실이 발생한 영향이 컸습니다. 공실률이 낮아도 순흡수면적이 마이너스면 수요가 빠지는 국면일 수 있습니다.
권역별 실제 매물과 시세는 어디서 보나요?
권역별 실제 매물과 시세는 강남 권역 시세 표에서 이어서 볼 수 있습니다. 공실률과 협상 환경은 이 표의 실제 조건과 함께 확인해야 후보를 좁히는 데 도움이 됩니다.
정리
권역 공실률은 협상 환경을 읽는 배경으로 쓰고, 실제 선택은 같은 기준의 NOC와 혜택, 입주시점, 통근, 확장 조건을 후보별로 다시 계산해야 합니다.
GBD는 공급 부족이라 빠른 결정이 필요하고, CBD는 렌트프리와 핏아웃을 적극 비교할 만하며, YBD는 안정적인 대안으로 검토할 수 있습니다. 이 세 권역의 차이를 내 팀 조건에 맞게 좁히는 것이 먼저입니다.
현장 확인이나 조건 비교가 필요하시면 블루핀으로 문의해 주시면 상담을 도와드리겠습니다.
감사합니다.