사무실 임대차가 끝나면 보증금 반환과 사무실 인도는 서로 맞바꾸어 이행하는 관계이므로 비워 주는 날 정산받는 것이 원칙입니다. 받지 못한 채 이사해야 한다면 상가건물 임대차보호법 적용 범위를 따져 임차권등기명령(임차인의 권리를 등기부에 기록하도록 하는 법원 명령) 대상인지 확인해야 합니다. 대상 계약은 신청에 그치지 않고 임차권등기(임차인의 권리를 등기부에 남기는 절차)를 마친 뒤 옮겨야 기존 권리를 유지할 수 있습니다.
다음 임차인의 입주가 보증금 반환의 법정 조건은 아닙니다.
지역별 환산보증금(보증금에 월세를 일정 비율로 환산한 금액을 더한 값) 상한을 넘으면 임차권등기명령 적용이 달라집니다.
원상복구 공제액은 계약 범위와 실제 공사 근거를 나누어 봅니다.
권리를 보전하는 등기와 돈을 회수하는 청구 절차는 별개입니다.
보증금은 언제 돌려받는 것이 원칙일까?
계약 종료 후 사무실 인도와 정산할 보증금의 반환은 동시에 맞추는 것이 원칙입니다. 대법원은 연체 월세 등을 뺀 나머지 보증금의 반환과 임차 공간의 반환이 동시이행 관계라고 판단했습니다.
반환 기준은 처음 낸 보증금 전액이 아니라 정당한 공제액을 정산한 잔액입니다. 다만 임대인이 공제하겠다고 말한 금액을 그대로 인정할 필요는 없으므로 반환일과 공제 근거를 나누어 협의하는 것이 좋습니다.
상황 | 임차인이 할 일 | 근거 |
|---|---|---|
비워 주는 날 반환 | 인도·잔액 정산 동시 진행 | 대법원 2015다32585 |
이사 뒤 미반환 우려 | 적용 대상이면 이사 전 등기 완료 | 상가임대차법 제6조 |
공제 다툼 | 공제 채무·금액 근거 구분 | 대법원 2015다32585 |
임대인이 다음 임차인이 와야 준다고 하면 어떻게 할까?
다음 임차인을 구하지 못했다는 사정만으로 반환 시점이 새 임차인의 입주일까지 미뤄지는 것은 아닙니다. 계약 종료에 다툼이 없다면 인도할 날짜와 받을 잔액을 함께 제시하고 반환에 대한 답변을 기록으로 남겨 두세요.
상가건물 임대차보호법 제9조가 적용되는 계약은 종료 후에도 보증금을 받을 때까지 임대차 관계가 이어지는 것으로 봅니다. 다만 같은 법 제2조상 지역별 환산보증금 상한을 초과하는 계약에는 이 규정이 적용되지 않습니다.
블루핀은 퇴거 일정을 맞출 때 임대인의 반환 약속과 다음 사무실의 입주일 사이에 자금 공백이 생기는지를 먼저 짚습니다. 퇴거와 입주 일정이 맞지 않아 막힌 경우 블루핀 사무실 임대로 문의해 주시면 퇴거와 다음 입주 조건을 함께 살펴드리겠습니다.
먼저 이사해야 한다면 임차권등기명령은 왜 필요할까?
적용 대상 계약이라면 임차권등기명령은 보증금을 못 받은 상태에서 이사할 때 기존 권리를 지키는 수단입니다. 상가건물 임대차보호법 제6조에 따라 계약이 종료되고 보증금이 미반환된 경우 건물 소재지 관할 법원에 신청할 수 있습니다.
기존 권리를 유지하려면 신청 접수가 아니라 등기 완료가 기준입니다. 접수증을 받았다는 이유로 먼저 사무실을 넘기면 등기로 기존 권리를 이어 가려던 계획이 어긋날 수 있습니다.
등기를 통해 지키려는 대항력은 건물 주인이 바뀌어도 임대차를 주장하는 힘이며, 우선변제권은 경매·공매 대금에서 후순위권리자보다 보증금을 먼저 받는 권리입니다. 두 권리의 취득 요건은 서로 다르므로 등기 전에 어떤 권리를 갖췄는지도 함께 봐야 합니다.
모든 사무실이 이 절차를 이용할 수 있는 것은 아닙니다. 국가법령정보센터의 상가건물 임대차보호법 제2조에 따르면 지역별 환산보증금 상한 초과 여부에 따라 임차권등기명령 적용이 갈립니다.
환산보증금은 실제 보증금에 월세를 일정 비율로 환산한 금액까지 더해 판단하므로 보증금이 적다는 이유만으로 적용 대상이라고 볼 수 없습니다. 상한을 넘더라도 대항력 규정은 적용되지만 같은 법의 임차권등기명령은 적용되지 않으므로 이사 전 권리 보전 방법을 법률 전문가와 따로 검토할 필요가 있습니다.
등기로 유지할 권리의 출발점은 사무실 인도와 사업자등록에 따른 대항력 요건에서 이어서 살펴볼 수 있습니다.
원상복구비 공제는 어디까지 인정될까?
원상복구비는 임대인이 제시한 총액보다 계약에서 맡기로 한 복구 범위와 공사 근거를 먼저 보는 것이 블루핀의 판단입니다. 입주 당시 사진과 계약 특약을 대조한 뒤 청구 항목이 그 범위에 들어가는지 나누어 보세요.
철거를 요구하는 시설과 실제 공사 범위가 다르다면 계약 당시 상태와 철거 여부로 나누는 원상복구 공제 기준을 함께 보면 쟁점을 좁히기 쉽습니다.
그래도 안 주면 보증금 반환 소송은 어떻게 진행될까?
보증금 반환 소송은 계약이 끝났다는 근거와 돌려받을 잔액을 정리하는 데서 시작합니다. 계약 종료를 알린 기록과 인도 관련 자료를 모으고 공제액에 대한 양쪽 주장을 구분해 두면 청구 범위를 정하는 데 도움이 됩니다.
법제처 찾기쉬운 생활법령정보는 강제집행에 앞서 집행권원, 즉 강제집행을 할 수 있는 판결 등의 근거를 확보해야 한다고 안내합니다. 임차권등기를 마쳤어도 돈이 자동으로 지급되지는 않으므로 반환 청구와 실제 집행 가능성을 함께 검토해야 합니다.
자주 묻는 질문
임차권등기명령 신청 비용도 임대인에게 청구할 수 있나요?
적용 대상 임차인은 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제6조에 따른 권리이므로 지출 자료를 남겨 청구 항목을 구분해 두세요.
보증금 반환 소송 외에 선택할 절차도 있나요?
지급명령이나 민사조정도 검토할 수 있습니다. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보가 안내하는 방법으로 청구 내용과 상대방이 다투는 쟁점에 따라 맞는 절차가 달라집니다.
임대인과 전화로 정산을 협의했다면 어떻게 확인해 두나요?
통화에서 합의한 내용을 문자나 이메일로 정리해 임대인에게 확인을 요청해 두세요. 답변이 통화 내용과 다르면 어느 항목에서 이해가 엇갈렸는지 짚어 다시 협의할 수 있습니다.
퇴거 전에 잡아야 할 기준
퇴거 조건과 다음 사무실의 자금 일정이 맞지 않으면 블루핀에 문의해 주세요. 계약서의 인도 조건과 입주 일정을 함께 살펴 상담을 도와드리겠습니다.