강남 사무실 임대·빌딩 매매
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통상 월세의 10배 안팎으로 잡습니다. 전용 100평 사무실 월세가 1,200만원이면 보증금은 1억 2,000만원 선입니다. 건물주에 따라 폭이 있어, 후보를 좁히기 전에 보증금 범위부터 맞춰 보는 편이 빠릅니다.

전용률은 계약면적 가운데 실제로 쓰는 면적의 비율입니다. 같은 평수라도 전용률이 10%포인트 차이 나면 회의실 하나만큼 공간이 달라집니다. 임대료를 비교할 때는 계약 평당가가 아니라 전용 평당가로 맞춰 봐야 합니다.

렌트프리는 임대료를 면제받는 기간입니다. 공실이 길었던 층, 계약 기간을 길게 가져가는 경우, 원상복구 부담이 큰 자리에서 폭이 커집니다. 월세를 깎는 것보다 렌트프리·내부 공사비 지원(핏아웃)·인테리어 인수를 묶어 보는 쪽이 실질 부담을 더 줄입니다.

보통 공용 관리·청소·경비·공용 전기가 들어가고, 전용부 전기와 냉난방비는 따로인 경우가 많습니다. 건물마다 기준이 달라 평당 관리비만 비교하면 어긋납니다. 관리비와 별도 항목을 합쳐 전용 평당으로 환산해 봐야 실제 부담이 보입니다.

통상 2년으로 맺고 이후 갱신합니다. 인테리어 투자가 큰 경우에는 3~5년으로 길게 맺고 렌트프리를 더 받는 쪽이 유리할 수 있습니다. 갱신할 때의 임대료 조건은 계약서에 적은 내용이 먼저이므로, 맺을 때 인상 상한을 함께 적어 두는 편이 안전합니다. 상가건물 임대차보호법의 갱신요구권과 인상 상한은 환산보증금 규모에 따라 적용 여부가 갈리므로 계약 전에 해당되는지 확인해야 합니다.

매매가와 임대수익, 담보 평가에 따라 달라집니다. 대출 한도는 건물이 내는 임대수익으로 이자를 감당할 수 있는지를 같이 보기 때문에, 공실이 많은 건물은 같은 가격이라도 한도가 낮게 나옵니다. 매입 전에 현재 임대차 내역과 공실 상태를 먼저 확인해야 합니다.